بيع العقارات في لبنان: دور الوكالة والتسجيل العقاري في نقل الملكية
المقدمة
البيع العقاري ليس مجرد اتفاق بين طرفين، بل هو عملية قانونية تحتاج إلى تسجيل رسمي لضمان انتقال الملكية بشكل صحيح. في لبنان، يواجه الكثيرون إشكاليات قانونية بسبب الاعتماد على وكالات البيع أو عقود البيع العادية بدلاً من العقود الرسمية الممسوحة والمسجلة في السجل العقاري. فكيف تؤثر هذه الخيارات القانونية على حقوق المشترين والبائعين؟ وما هي الإجراءات الضرورية لضمان ملكية قانونية لا تشوبها نزاعات؟
إنتقال الملكية في البيع العقاري وأهمية القيد في السجل العقاري
يتم تنظيم وكالات بيع في العديد من معاملات البيع العقارية دون تنظيم عقد بيع ممسوح أو نقل الملكية فوراً في السجل العقاري، مما يؤدي إلى عدد كبير من النزاعات القضائية. الخطأ الشائع هو اعتبار أن وكالة البيع هي عقد البيع نفسه، في حين أن وكالة البيع هي وسيلة لتنفيذ الاتفاق على بيع العقار إذا كانت تستجمع الشروط القانونية للبيع، وليست هي عقد البيع
الوكالة هي الوسيلة (Instrumentum) وعقد البيع هو الصك الاساسي (actum) الذي يتم تسجيله عن طريق استعمال الوكالة لتنظيم عقد بيع ممسوح ونقل الملكية في السجل العقاري
إن الوكالة غير صالحة بحد ذاتها لنقل الملكية ويقتضي تنظيم عقد بيع ممسوح وتسجيله في السجل العقاري وتسديد رسوم التسجيل
بهذا المعنى، قرار رقم 69/2021، تاريخ 4/10/2021، محكمة التمييز المدنية، غرفة ثانية
ان الوكالة غير القابلة للعزل اذا كانت تشكل عقد بيع ناجز وتام بين طرفيها، الا انها لا ترتب سوى حقوقاً شخصية وتبقى سنداً قانونياً لنقل الملكية، فلا تنشأ او تنقل الحق العيني حتى بين المتعاقدين ولا تنتج مفاعيلها الا بالقيد في السجل العقاري الذي يعتبر مصدر الحق العيني، وان نص المادتين 10 و11 من القرار 188 الذي كرس هذا المبدأ ورد بصيغة عامة ويشمل كل ما يتعلق او يمس بحق عيني سواء تناول اتفاقاً او تصرفاً رضائياً من جانب واحد او ايضاً وكالة غير قابلة للعزل، ففي جميع الحالات لا بد من شهره في السجل العقاري كي ينتج آثاره القانونية ويحتج به على الغير
أهمية التسجيل عبر تنظيم عقد بيع ممسوح
يتم في بعض الأحيان تنظيم عقد بيع عادي بين البائع والشاري، وهو يختلف عن عقد البيع الممسوح الذي ينظَّم أمام الكاتب العدل أو أمام أمين السجل العقاري، وبموجبه فقط يتم التسجيل في السجل العقاري ونقل الملكية. إن عقد البيع العادي (ذات التوقيع الخاص) غير صالح بحد ذاته لنقل الملكية، ويقتضي تنظيم عقد بيع ممسوح وتسجيله في السجل العقاري وتسديد رسوم التسجيل
بهذا المعنى، قرار رقم 15/2019، تاريخ 23/1/2019، محكمة استئناف جبل لبنان المدنية، الغرفة الثالثة عشرة
ان عقد البيع العادي الذي نشأ صحيحاً يتمتع بمفاعيل لا يمكن انكارها ومنها المداعاة من اجل التسجيل عملاً بأحكام المادة 11 من القرار 188، لكنه لا يسري الا من تاريخ تسجيله
بنفس المعنى، قرار رقم 87/2019، تاريخ 2/5/2019، محكمة بداية جبل لبنان، الغرفة الرابعة
ليس لعقد البيع العقاري مفعول ناقل للملكية حتى بين المتعاقدين الا من تاريخ تسجيله في السجل العقاري
القوانين التي ترعى انتقال الملكية العقارية
تحدد القوانين اللبنانية بوضوح أن انتقال الملكية لا يتم بموجب العقود فحسب، بل يتطلب تسجيلها في السجل العقاري
من أهنا أهمية البحث في النصوص القانونية التي ترعى عقد البيع العقاري وكيفية انتقال ملكية القعارات في لبنان (بما فيه الأقسام والشقق المبنية والعقارات غير المبنية)
ان المادة 11 من القرار 188 تنص على ان الصكوك الرضائية والاتفاقات التي ترمي الى انشاء حق عيني او الى نقله او تعديله او اعلانه او اسقاطه لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين الا اعتباراً من تاريخ قيدها في السجل العقاري،
وجاءت الفقرة الأولى من المادة 204 ملكية والمادة 393 م.وع. لتؤكد على هذا المبدأ، وعليه فان الملكية العقارية لا تنتقل بمفعول العقود انما بالقيد في السجل العقاري
ونص المواد المذكورة هو كالتالي
المادة 11 من القرار رقم 188 الصادر في 15/3/1926 (إنشاء السجل العقاري)
إن الصكوك الرضائية والاتفاقات التي ترمي إلى إنشاء حق عيني أو الى نقله أو إعلانه أو تعديله أو إسقاطه لا تكون نافذة، حتى بين المتعاقدين، إلا اعتبارا من تاريخ قيدها ولا يمنع ذلك المتعاقدين من ممارسة حقوقهم ودعاويهم المتبادلة عند عدم تنفيذ اتفاقاتهم
وتطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك والاتفاقات العقارية والوقفيات وحجج تجزئة الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية
المادة 204 من قانون الملكية العقارية
يتم اكتساب الحقوق العينية وانتقالها بقيدها في السجل العقاري. وعدا ذلك فإن حقوق الملكية وحقوق التصرف تكتسب أيضا بالإلحاق وفقا لأحكام الفصل الثاني من هذا الباب
وكل من يكتسب عقارا بالارث أو بنزع الملكية أو بحكم فهو مالك قبل التسجيل، ولكن لا يكون للاكتساب مفعول إلا بعد التسجيل
المادة 393 من قانون الموجبات والعقود
ان بيع العقار او الحقوق العينية المترتبة على عقار لا يكون له مفعول حتى بين المتعاقدين، الا من تاريخ قيده في السجل العقاري
بالتالي، لا يمكن لأي عقد بيع أن يؤدي إلى انتقال ملكية العقار بشكل رسمي إلا إذا تم تسجيله في السجل العقاري وفق الأصول القانونية، مما يوضح أهمية الالتزام بهذه الإجراءات لتفادي النزاعات القانونية المحتملة
مرور الزمن وأثره على الحقوق العقارية
إن التأخر في تسجيل العقود يؤدي إلى غرامات وتأثيرات قانونية، حيث نصّت القوانين اللبنانية على مهلة محددة لتنفيذ عقود البيع والوكالات في السجل العقاري
التأخر في التنفيذ لجهة الغرامات
يُعتبر تسجيل العقود العقارية في السجل العقاري إجراءً ضرورياً لتثبيت الحقوق العينية ونقل الملكية بشكل قانوني وسليم. غير أن التأخر في تنفيذ عقود البيع والوكالات غير القابلة للعزل يؤدي إلى تبعات قانونية وغرامات مالية، كما ورد في المادة 53 من القانون رقم 144\2019، التي حددت مهلة قصوى لتنفيذ العقود والوكالات العقارية.
البند أولا من المادة 53 من القانون رقم 144\2019
أولاً: خلافاً لأي نص مغاير، على أصحاب العلاقة الذين ينظمون لدى الكاتب العدل، أو لدى البعثات الدبلوماسية اللبنانية، عقد بيع ووكالات غير قابلة للعزل موضوعها التفرغ عن حقوق عينية أن يبادروا إلى تنفيذ هذه العقود والوكالات في أمانات السجل العقاري ودفع الرسوم المتوجبة خلال مهلة ثلاث سنوات من تاريخ تنظيمها
في حال تجاوز هذه المهلة، فإن القانون يفرض رسماً مضاعفاً على عمليات التسجيل المتأخرة، ويُلزم الجهات المنظمة للعقود مثل الكاتب العدل أو البعثات الدبلوماسية اللبنانية بإبلاغ الأطراف المتعاقدة بوجوب التسجيل في الوقت المحدد
البند ثانيا من المادة 53 من القانون رقم 144\2019
في حال عدم التقيد بالمهلة المحددة في البند أولاً، يفرض على صاحب العلاقة الرسم مضاعفاً عند تنفيذ عقود البيع والوكالات موضوع التفرغ، وعلى كل من الكاتب العدل والبعثات الدبلوماسية اللبنانية، أن يعلم المتعاقد بمضمون هذه المادة ويشير إلى ذلك في نص المستند
كما أن القانون يفرض الغرامات ذاتها حتى في حال إلغاء العقد المتأخر واستبداله بعقد جديد لنفس المشتري أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الرابعة
البند ثانيا من المادة 53 من القانون رقم 144\2019
كما يستوفى الرسم مضاعفاً في حال إلغاء عقد البيع أو الوكالة غير القابلة للعزل وتنظيم مستند جديد لصالح الشاري ذاته أو أحد أقاربه حتى الدرجة الرابعة
أما فيما يخص العقود المنظمة قبل نفاذ القانون رقم 144\2019، فقد منح المشرّع مهلة أربع سنوات لتنفيذها، وبعد انتهاء هذه المهلة تطبّق الغرامات المضاعفة
البند ثالثاً من المادة 53 من القانون رقم 144\2019
خلافاً لأي نص مغاير، على أصحاب العلاقة الذين نظموا لدى الكاتب العدل، أو لدى البعثات الدبلوماسية اللبنانية، عقد بيع ووكالات غير قابلة للعزل موضوعها التفرغ عن حقوق عينية قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، أن يبادروا إلى تنفيذ هذه العقود والوكالات لدى أمانات السجل العقاري ودفع الرسوم المتوجبة خلال مهلة أربع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون، وفي حال عدم التقيد بهذه المهلة، ينطبق عليهم ما ورد في البند ثانياً لجهة مضاعفة الرسم المتوجب
النتائج القانونية للتأخر في التسجيل
فرض رسوم مضاعفة عند تسجيل العقود بعد انتهاء المهلة المحددة
إلزام الكاتب العدل والبعثات الدبلوماسية بإبلاغ المتعاقدين بمضمون القانون وضرورة التسجيل ضمن المهلة القانونية
فرض غرامات إضافية في حال إلغاء العقد غير المسجل واستبداله بعقد جديد للطرف نفسه أو لأحد أقاربه
إعطاء مهلة استثنائية للعقود القديمة (قبل نفاذ القانون 144\2019) ولكن مع فرض الغرامات عند تجاوز المهلة الجديدة
هذه الأحكام القانونية تشكّل دافعاً أساسياً لأصحاب العقارات لضمان تسجيل عقودهم في الوقت المناسب تفادياً لأي غرامات إضافية أو نزاعات قضائية مستقبلية
مهلة الخمس سنوات لاستعمال الوكالة لتسجيل الحق العيني في السجل العقاري
عند تسجيل الحقوق العينية في السجل العقاري، يفرض القانون اللبناني قيوداً صارمة لضمان صحة الإجراءات القانونية. من بين هذه القيود، شرط مهلة الخمس سنوات المحددة في المادة 50 من القرار رقم 188\1926، والتي تلزم الوكيل بتقديم وكالة لا يتجاوز تاريخها الخمس سنوات عند طلب تسجيل حق عيني
وقد نصت المادة 50 من القرار رقم 188\1926 على أنه يتحتم على من يطلب قيدا بصفته وكيلا عن الغير أن يثبت وكالته بإبراز وكالة رسمية مستوفاة للشروط المنصوص عنها في القوانين المرعية. وإذا كان الطلب يتعلق بتسجيل حق عيني فعلى الوكيل أن يبرز وكالة لا يرجع تاريخها الى أكثر من خمس سنوات
إن هذا الشرط يتعلق فقط بعملية التسجيل الرسمي للحق العيني وليس بصحة هذا الحق ذاته، إذ يبقى الحق العيني قائماً طالما لم تتوفر فيه إحدى حالات الإبطال المنصوص عليها في قانون الموجبات والعقود، وخصوصاً تلك الواردة في المواد 233، 198، و201 موجبات وعقود
لكن في حال مرور أكثر من خمس سنوات على تنظيم الوكالة دون استعمالها لتسجيل الحق العيني في السجل العقاري، فإنها تفقد صلاحيتها للتسجيل، ويصبح من الضروري اللجوء إلى القضاء لإقامة دعوى بهذا الخصوص لضمان تسجيل الحق العيني وفق الأصول القانونية
هذا الإجراء يعكس أهمية تسجيل الحقوق العقارية ضمن المهلة القانونية المحددة، لتفادي النزاعات المحتملة وضمان حماية مصالح الأطراف المتعاقدة
مرور الزمن العشري على الحق المثبت في الوكالات والعقود
كما تؤكد القوانين أن مرور الزمن يؤثر على الحقوق غير المسجلة، مما يعني أنه يجب على المشترين تسجيل عقاراتهم بشكل صحيح لتجنب سقوط حقوقهم القانونية
وقد نصت المادة 349 موجبات وعقود على ان مرور الزمن يتم في الاساس بعد انقضاء عشر سنوات
بهذا المعنى، قرار رقم 124/2015، تاريخ 2/11/2015، المحكمة الابتدائية في جبل لبنان، الغرفة السابعة
ان ادلاء المدعي ان الوكالة غير القابلة للعزل لا تسقط بمرور الزمن يتناقض مع مسار واجتهاد هذه المحكمة التي تُخضع هذا النوع من الوكالة لمرور الزمن العشري عملاً بنص المادتين 344 و349 م.وع. فيقتضي رد هذا الادلاء
وأيضا، قرار رقم 222/2016، تاريخ 15/12/2016، القاضي المنفرد المدني في المتن، الناظر في القضايا العقارية
عملاً بالمادتين 344 و349 موجبات، ان الوكالة غير القابلة للعزل، وعلى فرض كانت بمثابة عقد بيع، فان مرور الزمن العشري ينطبق عليها
بنفس المعنى، قرار رقم 33/2009، تاريخ 9/7/2009، تمييز مدني، غرفة عاشرة
ان عقد البيع العقاري العادي يولي المشتري حقاً شخصياً بمطالبة المالك بالتسجيل وهذا الحق يسقط بمرور الزمن العشري
بنفس المعنى، قرار رقم 48/2020، تاريخ 3/6/2020، تمييز مدني، غرفة تاسعة
سجل عقاري. ملكية عقارية. مرور الزمن. ان المقصود بالحقوق المدونة في السجل العقاري عملاً بالمادة 19 من القرار رقم 188 او المادة 255 من قانون الملكية العقارية التي لا يسري عليها الزمن هي الحقوق المستندة والمستمدة من القيود العقارية. اذا كان منشأ هذه الحقوق العقد او السند الذي يولي حقاً شخصياً فلا تعتبر بالنسبة الى اطرافها مستمدة من القيد العقاري فيطالها مرور الزمن وتخضع للقانون العام ولأحكام المواد 344 وما يليها من قانون الموجبات والعقود. حق المميزة بالطعن بالوكالة لأجل اسقاطها بمرور الزمن العشري سواء قبل تسجيلها في السجل العقاري ام بعده
أهمية تسجيل العقود لتجنب سقوط الحقوق
لضمان حماية الحقوق العقارية، يجب على أصحاب العقارات والمستفيدين من الوكالات العقارية الإسراع في تسجيلها في السجل العقاري وعدم الاعتماد فقط على العقود غير المسجلة، إذ يمكن أن تتعرض هذه الحقوق لخطر السقوط بفعل مرور الزمن العشري
انقطاع مرور الزمن باستلام العقار من المشتري بعد البيع
يُعدّ استلام المشتري للعقار المبيع من النقاط الأساسية التي تؤثر على مرور الزمن القانوني المتعلق بحقوق الملكية
فعند قيام المشتري بالاستلام الفعلي للعقار واستغلاله علناً وبشكل مستمر، يصبح هذا التصرف بمثابة إقرار ضمني من البائع بانتقال الحق إلى المشتري، مما يؤدي إلى قطع مرور الزمن العشري الذي قد يسري على البيع غير المسجل
هذا المبدأ القانوني تم تكريسه في العديد من الاجتهادات القضائية اللبنانية، حيث أكد عدد من القرارات الصادرة عن محكمة التمييز المدنية أن مجرد الاستلام الفعلي للعقار، إذا تم بعلم البائع ودون اعتراض منه، يؤدي إلى قطع مرور الزمن ويحول دون سقوط الوكالة التي تبقى قائمة ومنتجة لمفاعيلها القانونية
بهذا المعنى، قرار رقم 3/2005، تاريخ 22/2/2005، تمييز مدني، غرفة تاسعة
ان استلام المشتري للعقار المبيع واستغلاله علناً وبصورة مستمرة بعلم وعلى مرأى البائع من شأنه ان يقطع مرور الزمن
بنفس المعنى، قرار رقم 56/2014، تاريخ 23/9/2014، تمييز مدني، غرفة ثامنة
ان استلام العقار من المشتري هو بمثابة اقرار من البائع بحق المشتري في العقار المبيع
أيضا، قرار رقم 134/2018، تاريخ 27/11/2018، تمييز مدني، غرفة تاسعة
الجهة البائعة سلمت العقارات المبيعة الى المشتري. ان واقعة التسليم من شأنها ان تقطع مرور الزمن العشري على البيع غير المسجل، ما يحول من دون سقوط الوكالة التي تبقى قائمة ومنتجة لمفاعيلها كافة
بالتالي، فإن الاستلام الفعلي للعقار يشكّل ضمانة قانونية للمشتري ضد مرور الزمن العشري، مما يعزز أهمية التمسك بهذا الحق واتخاذ الإجراءات اللازمة لتثبيت الملكية قانونياً
الخاتمة
إن تسجيل العقارات ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو الركيزة الأساسية لضمان حقوق الملكية
وعلى الرغم من صحة بعض العقود العادية والوكالات غير القابلة للعزل، إلا أنها تبقى غير كافية لنقل الملكية ما لم تُسجل وفق الأصول القانونية. لذلك، يجب على كل من يبيع أو يشتري عقارًا في لبنان أن يُدرك أهمية تنظيم عقد بيع ممسوح وتسجيله في السجل العقاري لتجنب النزاعات القانونية وضمان حقوقه بالكامل
اتصل بنا
إذا كان لديك أي استفسارات أو تحتاج إلى مزيد من المعلومات حول تسجيل العقود العقارية، البيع بموجب وكالة، أو القوانين التي تنظم انتقال الملكية العقارية في لبنان، يمكنك التواصل معنا عبر